加快房地产税开征工作是“9·29房地产新政”的一个重要部分。被征收房产税的住宅最有可能是除自住之外的,如放租、囤房投资的投资性房屋。也就是说,房产税有可能转嫁给他人,那么最终会有谁来“埋单”?    

  租房者为房产税“埋单”?

  有专家分析,房产税开征后,税费将最终由租房者来承担。当前中国的普通住宅租赁市场供需比为1∶3左右,也就是说普通租赁房源处于较严重的缺乏状态。征收房产税、物业税等保有环节税,业主持有成本增加,很容易导致出现两种现象,一是业主出租意愿降低,由租转售,从而造成普通租赁房源进一步短缺,租金上涨;另一方面是业主直接将物业税征收成本分摊到租金中,直接导致普通住宅租金上涨。以一套总价120万元左右的房产为例,假设按上海目前出台的0.4%征收,则每年要交税费为4800元,每个月将增加400元。这笔费用一旦转嫁到房租上,按普通住宅租赁市场供需比为1∶3左右计算,至少让租金提升30%左右,将造成租金短期过快增长。

  房租始终由市场来决定

  征收房产税是否会引起税收转嫁,最终取决于租赁市场的供求关系。虽然在理论上存在转嫁可能,但是政策调控应该使用组合拳,通过金融、土地、财税三方面政策的配合,来避免这种转嫁的发生。比如,廉租房的大量提供,就可以有效解决租赁市场的紧张,避免由于供小于求引发业主为转移税收成本而提高租金。

  对保有环节征收。如果租房价格供给弹性小而需求弹性大,也就是出租者对价格不敏感而急于出租房,而求租者对价格敏感而会考虑适当价格才租房,那么,此时保有环节的税收是很难转嫁给求租人的,出租人需要自己承担税收,这也是目前中国房地产市场的主要现象。换句话说,现在开征房产税,其税收很难转嫁。

  应杜绝税费向租房者转嫁

  征收房产税会引发业主通过提高租金来转嫁税收成本,政策调控应该使用组合拳,通过金融、土地、财税三方面政策的配合,来避免转嫁租者的发生。

  房地产调控的组合拳,在土地层面,政府一方面应该加大廉租房的建设,保障低收入人群的住房要求;另一方面可以使开发商用稍便宜的价格进行土地转让,并对这些开发商提出价格要求,用略低于市场价的价格卖给中等收入人群,保障中等收入人群的住房需求。在金融层面,应该遵循贷款必须有抵押的原则,进行贷款管理;提高二套房的首付比例。在财税层面,征收房产税,按照一个家庭只能占有一套房产,多占有房产必须交税的原则进行征收。而“一个家庭”、“一套房产”等也能够比较容易地进行限定,日、韩等国家已经有成功经验。

  佛山房地产业内人士指出,此前说要在上海、重庆、深圳等地试点开征,连细则都出来了,现在又突然来了个限购令,明显的意思是房产税开征试点要延后。若果真是房产税开征到了佛山,房东承担一部分税费是必然的,投资成本肯定会增加。如果是囤房投资那就更会全额由房屋持有者自付了,因为没有转嫁对象。

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